При обращении заемщика в банк для получения кредита банкиры с особой тщательностью оценивают его кредитоспособность. А вот счастливый обладатель собственной квартиры или дома вправе рассчитывать на особое отношение со стороны банкиров. Под залог недвижимости кредит он может получить по более привлекательным ставкам. Условия кредитов на потребительские цели под залог недвижимого имущества выгодно отличаются от необеспеченных кредитов. Это связано с тем, что, учитывая более низкий уровень риска, банк может выдать кредит клиенту на большую сумму при более длительном сроке и сниженной процентной ставке.Если сравнивать нецелевые кредиты под залог недвижимости с потребительскими кредитами, то ставки по нецелевым кредитам немного ниже, а вот по срокам они существенно отличаются. Под залог квартиры кредит можно оформить на срок до 10 лет и потратить эти деньги на любые цели по усмотрению заемщика. А потребительские кредиты выдаются на срок до 5 лет. И еще одно существенное отличие: максимальная сумма по нецелевым кредитам гораздо больше. Но в этом случае в банке обязательно потребуют справку об официальном доходе заемщика, в то время как при получении кредита наличными она необязательна. Таким образом банкиры страхуют себя от возможной недополученной прибыли по выданному кредиту.Правда, сумма кредита под залог квартиры (дома) в большинстве банков не совпадает с его рыночной стоимостью. Чаще всего заемщик может рассчитывать на 70—80% от рыночной стоимости закладываемого объекта недвижимости. При этом скорее всего банк потребует, чтобы оценка рыночной стоимости залога (квартиры или дома) проводила независимая оценочная компания, но аккредитованная при этом банке.Обычно банки выставляют требование, чтобы получаемая в залог банком квартира принадлежала одному человеку или супругам. Допускается прописка до четырех родственников первого круга — родителей, супруга, детей. Любые другие случаи (например, когда у клиента более четырех детей) в  банке рассматриваются индивидуально. Дети не могут быть собственниками квартиры, находящейся в залоге у банка, а зарегистрированы в этой квартире могут быть с согласия банка.Зато при оценке кредитоспособности нуждающегося в деньгах заемщика банкиры более охотно дадут деньги тому, кто уже является счастливым обладателем недвижимого имущества. Кстати, закладывать банку в качестве обеспечения по кредиту можно не только квартиру или дом (таунхаус), но и земельный участок, дом с земельным участком, нежилое помещение и даже вексель застройщика на первичном рынке. Для жилого дома банки также вводят некоторые ограничения. Например, могут не  взять в качестве залога по кредиту летние, дачные или садовые домики, а также индивидуальные жилые дома, построенные более 20 лет назад. И все эти предметы залога должны иметь зарегистрированное право собственности.Большинство банков не станут следить за тем, как обладатель недвижимого имущества будет расходовать полученные под залог денежные средства. Поэтому ничто не мешает потенциальному заемщику получить деньги на ремонт, а потратить, например, на строительство дачи. Зато по кредитам с целевым использованием средств ставки ниже, а срок и сумма кредита больше. Но в случае залога квартиры в качестве обеспечения по кредиту на любые цели возрастают затраты заемщика — возникает необходимость страхования рисков и государственной регистрации договора залога, то есть квартиры или дома.Одной из  целей получения кредитов под залог жилья может стать не только кредиты на ремонт квартиры, но и на покупку гаража. Гаражной ипотеки у нас пока нет, и кредит на покупку гаража под залог имеющегося жилья становится доступной схемой. Вместе с тем гаражи  в последнее время стали хорошими активами, цены на них в ряде городов Украины стремительно растут. Но и здесь есть свои нюансы: часто возникают проблемы с оформлением в собственность земли под этими гаражами. Получается, что вы можете владеть строением (гаражом), но он расположен на не вашей земле. А это, как можно догадаться, не есть хорошо  на длинном промежутке времени.Часто заложить собственное жилье готовы и представители малых и средних компаний, чтобы получить деньги на развитие бизнеса. Банки работают с такими клиентами. Одно из основных требований к заемщику — наличие стабильного дохода, достаточного для обслуживания долга. Если владелец малого или среднего бизнеса этим требованиям отвечает, банк выдаст ему кредит на стандартных условиях для физических лиц. На Западе заемщики — физические лица — также часто используют существующее жилье в качестве дополнительного подспорья для решения финансовых вопросов. При этом, скопив $50 тыс. самостоятельно, заемщик может взять «короткие» (на срок до одного года) $20 тыс. и купить квартиру или дом. Сразу же после покупки он может заложить банку купленное жилье, как минимум за $200 тыс., расплатиться с «коротким» долгом, а далее выплачивать долг банку в течение нескольких лет. Иногда для клиента банка такая схема является более выгодной, нежели классическая ипотека, особенно по времени совершения сделки.Правда, в украинских реалиях повторить подобный опыт пока сложно. При подобной схеме существует риск, что выбранный клиентом банк даже при наличии положительного решения о возможности его кредитования не примет уже приобретенный дом в качестве обеспечения по кредиту. Для того чтобы эта схема имела смысл, ставки по кредиту под залог квартиры должны быть ниже, чем есть  по стандартной ипотеке сейчас на Украине.

 Чтобы продать квартиру в новостройке, придется подождать года полтора с момента завершения строительства — примерно через такой промежуток времени покупатель получит на руки свидетельство о праве собственности на недвижимость. До этого момента поменять уже физически имеющуюся, но в юридическом плане не существующую квартиру на деньги можно только одним способом — оформив договор переуступки прав.Порядок действийС точки зрения технологии продать виртуальные квадратные метры (то есть квартиру либо в еще не достроенном доме, либо в достроенном, но в котором пока не оформлено право собственности) так же легко, как и купить у застройщика. В простой письменной форме между продавцом и покупателем (корректнее сказать, между правообладателем и правопреемником) оформляется договор, как правило, нотариально заверяемый. Технология переуступки прав зависит от того, какой тип договора изначально был оформлен с застройщиком. Как правило, речь идет о двух вариантах договоров. Либо это договор инвестирования, либо договор долевого участия. И в том и в другом случае должна делаться смена записи в реестре договоров у застройщика, а переуступка прав по договору долевого участия, кроме всего прочего, подлежит регистрации в госреестре.Примерно такой же порядок действий и при покупке будущей квартиры на первичном рынке у застройщика. По сути, обе эти сделки мало чем отличаются друг от друга: и в том и в другом случае речь идет о передаче прав на будущую квартиру. Однако отношение покупателей к таким сделкам разное.Квартира продающаяся по переуступке может смущать. Несмотря на то что риски при приобретении квартиры в строящемся доме и из первых рук застройщика, и по переуступке прав у соинвестора по большей части одинаковы (риск недостроя, риск банкротства компании), в памяти еще свежи случаи двойных и тройных продаж, связанные с не вовремя внесенной (или вообще не внесенной) сменой записи в реестре договоров, заключенных застройщиком с покупателями. Применяются следующие  технологии, распространенных на рынке продаж квартир в недостроенных домах. Во-первых, действительно, при наличии такой возможности продавцы-физические лица стараются продать квартиру (вернее, переуступить права) через застройщика или ту риэлтерскую компанию, с которой они в свое время сами оформляли договор. Логика понятна: именно там максимален приток потенциальных покупателей, интересующихся этим объектом. Во-вторых, к квартирам, предлагаемым по переуступке, относятся как к товару второго сорта. Поэтому, скорее всего, придется искать покупателя довольно долго или же предлагать более интересные финансовые условия. К тому же на рынке больше предложений по продаже вторичного жилья. Одинакового количества выставленных на продажу «первичных» и «вторичных» квартир существовать просто не может.  Между ними всегда существует диспропорция. В свою очередь застройщик, прежде всего, заинтересован в том, чтобы реализовать все свои квартиры, и лишь когда их практически не осталось, заниматься передачей прав на ранее проданные.Возможности регулировать этот процесс у застройщика есть. Например, держать руку на пульсе ценовой ситуации, корректируя условия первичных продаж в зависимости от выставленной цены переуступки прав. Кроме того, в первичном договоре часто заранее прописывают условия переуступки прав. Например, дополнительные расходы, которые в этом случае понесет продавец. Поскольку при переуступке прав застройщика в любом случае требуется ставить в известность, то у него есть возможность проводить такие операции возмездно (за определенную плату). В юридическом плане это обычно оформляется как договор на оказание услуг.Иногда в договоре указывают и штрафные санкции за переуступку прав, а как крайний вариант — переуступка прав запрещена в любом виде. Некоторые застройщики выдвигают требования, что квартиры в построенных ими  домах могут появиться на вторичном рынке не ранее, чем у покупателя появлялось на руках свидетельство о праве собственности или переуступить права на договор соинвестирования до момента подписания акта госкомиссии можно, но возможность совершения такой сделки в каждом конкретном случае должен проверить специалист группы оформления прав на недвижимое имущество. В некоторых случаях возможно продать-купить по переуступке квартиру в доме, уже прошедшем госкомиссию. Иногда такая сделка невозможна в принципе. В каждом случае возможность и детали подобной сделки зависят от подробностей договора, заключенного между застройщиком и покупателем квартиры, участия в этом договоре третьей стороны (например, банка, кредитовавшего покупку), этапа, на котором находится оформление собственности по объекту и множества других факторов.

 На этапе строительства покупать квартиру заметно дешевле, а сама квартира будет юридически чистой. К тому же после сдачи дома у заемщика будет актив, порой даже превышающий по цене стоимость квартиры на вторичном рынке. Тут имеется лишь одно «но» - все это верно, если квартира будет построена.  Все новые элитные дома, так же как и дома бизнес-класса, хороши тем, что они спроектированы индивидуально и никогда не тиражируются. Но вот парадокс: чем больше в дом привнесено индивидуальности, тем меньше у него шансов быть достроенным вовремя. При покупке квартиры на стадии строительства ждать заселения придется очень долго, даже если дом по недоразумению возведут вовремя. По недоразумению — потому что на практике таких чудес почти не бывает. Хотя застройщики уверяют, что затягивать стройку им совсем не выгодно. Ведь, удлиняя сроки строительства, застройщик в любом случае проигрывает. Те застройщики, которые не будут выполнять требования клиентов, просто уйдут с рынка. Это естественный отбор. Люди просто перестанут покупать у тех, кто не выполняет взятые на себя обязательства.Стоит учесть, что быстрота строительства зависит от типа дома. Панельные дома застройщики обычно возводят за год. А  монолитные дома попадают в группу повышенного риска. На монтаж монолитной коробки, скажем, двадцатиэтажного дома может уйти от года до полутора лет. Добавим сюда время, требующееся на выполнение других работ, и получится срок от двух до трех лет. Вернее, должен получиться. Но на практике не получается почти никогда.Из-за этого условия получить кредит на покупку строящейся квартиры сложнее, чем на покупку уже готового жилья. Ипотечный кредит на новостройки  предлагают единицы кредитных организаций и при этом сильно перестраховываются — как правило, обеспечением по кредиту выступает уже имеющаяся недвижимость. За счет этого круг потенциальных покупателей заметно сужается.В ситуации, когда цены на готовые квартиры растут, в кредит купить квартиру еще труднее: пока будет проходить оформление ипотеки, цена на квартиру может вырасти или недвижимость уже купить те, у кого есть наличные.Существует несколько доводов за покупку строящегося жилья: ·        В строящемся жилье более низкая стоимость квадратного метра на этапе строительства по сравнению с готовым жильем.·        Если вложить деньги в квартиру на начальной стадии, после завершения строительства у заемщика на руках окажется более дорогой объект, то есть можно получить  инвестиционную прибыль  (цена новой построенной квартиры возрастает, разница в цене — инвестиционная премия заемщику).·      Жить в новом доме с современными планировками комфортнее, чем в домах старой постройки.·        Покупая квартиру в новостройке, можно не ждать сюрпризов от бывших хозяев. Играет роль отсутствие истории квартиры, а, следовательно, отсутствие юридических обременений, связанных с возможной недобросовестностью предыдущего хозяина квартиры, которые могут повлечь потерю недвижимости. Очевидно, что самый выгодный вариант — купить будущие квадратные метры, когда вместо дома есть только котлован. Однако не каждый банк готов оформить кредит на этом этапе.Кредитование строящегося жилья традиционно считается рискованной программой. На этапе инвестирования такие кредиты банки не могут защитить, более того, до окончания строительства у банка в залоге лишь право требования квартиры. Квартира оформляется как объект недвижимости только после завершения строительства и государственной регистрации. Если дом не построен, а заемщик перестал по какой-либо причине возвращать кредит или застройщик обанкротился, банк не сможет быстро и без потерь реализовать права требования к застройщику. В связи с этим ставки кредитования на этапе строительства на 1,5—2% превосходят ставки по ипотечному кредитованию на покупку готового жилья — превышение должно компенсировать риск кредитора. Как только заемщик оформляет квартиру в собственность, ставка снижается и приравнивается к условиям кредитования покупки готового жилья.Как правило, через 3—6 месяцев после приемки дома Госкомиссией компания-застройщик собирает пакет документов и подает его в регистрационную службу для регистрации прав собственности дольщиков на квартиры. Многие заемщики оттягивают момент покупки до завершения строительства. Оформление права собственности не за горами, а значит, меньше времени придется выплачивать повышенную процентную ставку. Но в этом случае заемщик рискует получить совсем не то, что хочет: лучшие квартиры раскупаются именно на этапе котлована. Основной риск для заемщика заключается в том, что застройщик может приостановить строительство или вовсе его прекратить. Поэтому в ряде случаев купить квартиру в кредит можно лишь по партнерской программе банка и застройщика. Сейчас банки предъявляют к строящемуся жилью очень высокие требования. Банки стремятся работать с конкретными проверенными застройщиками, чтобы быть уверенными в том, что дом будет достроен в приемлемые сроки и банк получит ликвидный залог. Так что зачастую клиент не может выбрать квартиру в конкретном доме, а потом выбрать кредитную программу в любом банке, а выбирает по сочетанию факторов: подходящий дом плюс подходящая кредитная программа.В случае если банк готов рассматривать варианты, предоставляемые заемщиком, то могут быть выдвинуты обязательные условия: банк сначала должен проверить застройщика, аккредитовать его и уже после этого заниматься рассмотрением кредита. Для покупателя одно из весомых преимуществ покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку — то, что банк проводит строительный аудит объекта, на который будет оформляться кредит. Риск того, что строительство будет заморожено, при этом минимизируется.Выбирая застройщика, не аккредитованного банком, заемщику стоит обратить внимание на:  ·        его статус и репутацию,·        правовые формы работы по договорам,·        реализованные проекты,·        желательно, чтобы объект был закончен не менее чем на 50%,·        стаж работы застройщика должен составлять не менее трех лет,·        количество успешно реализованных застройщиком проектов должно быть не менее пяти,·        при этом необходимо наличие полного пакета разрешительной документации и прозрачной схемы продаж.  Банки очень редко рассматривают возможность выдачи кредита под объект неаккредитованного застройщика, потому что это связано с большими временными затратами сотрудников банка на понимание ситуации по конкретному объекту и изучение возможности выдачи кредита.Процесс аккредитации займет не меньше месяца, и для этого заемщику нужно запросить у застройщика разрешительные документы на землю, на строительство объекта и собственные документы компании-застройщика. Если инициатива аккредитации будет исходить от посредников, успех более вероятен. Как правило, инициаторами аккредитации выступают сами застройщики или риэлтерские компании, продающие их объекты. Теоретически заемщик сам может привести в банк застройщика, но на практике положительный результат маловероятен.Если строительство прекратится, в большинстве случаев риски будет нести заемщик. Ему придется продолжать выплачивать кредит, причем по повышенной процентной ставке. Если будет очевидно, что строительство не возобновится, банк потребует досрочно погасить кредит. Однако могут быть и другие варианты. Например,  риски дефолта застройщика могут быть внесены  в стоимость страхования. Тогда, если строительство прекратится, страховая компания досрочно погасит кредит. В другом варианте банк может потребовать замены залога при заморозке строительства. Банки предпочитают, чтобы квартиры продавались с заключением договоров о долевом участии в строительстве (договоров инвестирования). Некоторые банки и вовсе отказываются работать по иным схемам. Основное требование банка к объекту недвижимости — форма заключаемого договора с застройщиком. Это должен быть договор инвестирования либо договор долевого участия в строительстве. Однако сейчас многие застройщики используют другие методы, которые банки считают чересчур рискованными. Эти схемы несут для банков повышенные риски, что не может не отразиться на условиях кредитования.Хотя кредиты на строящееся жилье — рискованный продукт, банкиры пророчат ему большое будущее. И даже не совсем стабильное состояние банковского сектора этому не мешает. Нестабильность на финансовых и фондовых рынках заставляет инвесторов выводить активы из финансового сектора и вкладывать в недвижимость, и инвестирование свободных средств осуществляется в основном в первичный рынок.

 Купить квартиру по ипотеке сложно, но продать такую квартиру еще сложнее. Сейчас, когда развивается кризис, риэлтеры прогнозируют если не вал, то, во всяком случае, значительный рост случаев продажи заложенных квартир.Потребность в продаже ипотечной квартиры возникает и в некризисные времена, причем не только по причине неплатежеспособности заемщика. Причиной может стать, например, развод супругов или покупка другой квартиры.Еще недавно в ситуации роста цен с помощью досрочного погашения займа можно было выйти из инвестиционного проекта: за год выросшая в цене даже процентов на 20 квартира, купленная по ипотеке, могла быть продана с прибылью.Однако, все без исключения эксперты прогнозируют  увеличение в ближайшем будущем продажи заложенной недвижимости по другой причине — в связи с невозможностью ежемесячных платежей. И предвидят связанные с этим сложности.Продажа квартиры, купленной по ипотеке, возможна только с согласия банка. Это прописано непосредственно в кредитном договоре. В закладной, подписываемой заемщиком, прописан данный вопрос: «Предмет ипотеки может быть отчужден заемщиком-залогодателем другому лицу только при условии предварительного письменного согласия кредитора-залогодержателя». Следовательно, банк имеет право отказать залогодателю в продаже объекта залога без указания причины. Если банк одобрил заемщику продажу заложенной недвижимости, в некоторых случаях за это придется заплатить. Например, некоторые банки взимают комиссию за подготовку документов к проведению сделки, которая составляет приблизительно 1% от суммы кредита. Но это еще не самая большая проблема, основная загвоздка в следующем… Тело кредитаСложностью же всегда было и остается одно — сама схема продажи, процедура снятия залога. В банках относятся к этому одинаково: чтобы снять залог, надо внести полную сумму задолженности по кредиту. Для заключения договора купли-продажи заемщику необходимо получить из банка письмо о возможности погашения регистрационной записи об ипотеке. Оно подтверждает, что у заемщика отсутствуют какие-либо обязательства перед банком. Это возможно только после полного погашения остатка долга.  Поэтому на практике  чтобы продать недвижимость, находящуюся в ипотечном кредите, требуется найти покупателя со свободными деньгами, готового передать аванс для погашения кредита банку.  Вместе с регистрацией такая операция продажи занимает примерно два месяца. Покупатель при этом сталкивается с серьезным риском: внеся задаток в виде той суммы, которая требовалась банку для погашения кредита, он не имеет никаких гарантий того, что продавец от сделки не откажется. Чтобы обезопасить себя покупатель может инициировать заключение договора аванса между продавцом и покупателем, где будут оговорены условия внесения аванса. Здесь существует достаточный риск для покупателя, а именно: регистрирующий орган откажется регистрировать сделку по каким-то причинам или возникнут проблемы со снятием залога, а часть денег за покупаемую квартиру уже отдана банку. К тому же, заемщик может в любой момент отказаться от проведения сделки (при этом объект недвижимости уже будет выведен из-под залога), и покупателю придется осуществлять взыскание внесенных денежных средств с заемщика в судебном порядке.Обезопасить покупателя недвижимости может другая  схема — с использованием сейфовых ячеек. Происходит это так: банк письменно подтверждает свое согласие на продажу квартиры, в то время как она еще находится у него в залоге. После этого между заемщиком-продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры и пакет документов, необходимый для снятия обременения покупателем, закладываются в банковские сейфы. При этом в одну ячейку кладут сумму, равную задолженности перед банком, с правом доступа только сотрудника банка; разницу между стоимостью квартиры и задолженностью — остаток средств от продажи квартиры — закладывают в другую ячейку. Договор купли-продажи объекта официально регистрируется, после этого происходит досрочное погашение кредита заемщика, а покупатель получает пакет документов для снятия с недвижимости обременения в регистрационной службе. Такая процедура более безболезненна для покупателя и безопасна для продавца, поскольку полностью контролируется банком. Однако банки, в которых есть возможность положить деньги в ячейку и сразу получить документы о снятии залога, можно пересчитать по пальцам.Сейчас главная сложность состоит в том, чтобы найти покупателя с требуемой суммой на руках. Хотя и раньше это было непросто. Больше шансов на успех продажи такой квартиры имеет тот продавец, который брал кредит давно, а, следовательно, сумма долга для погашения остается небольшой. Если же кредит относительно недавний, то осуществить подобную операцию почти нереально. Такие операции отсекают целые пласты покупателей. Во-первых, так называемых альтернативщиков, а альтернативные сделки в последнее время преобладают, и число их в период кризиса может только увеличиваться. Исключаются и ипотечные заемщики: какой банк одобрит в качестве объекта залога уже заложенную квартиру? Помимо основных схем продажи залоговой недвижимости банки предлагают и альтернативные варианты. Например, воспользоваться потребительским кредитом или кредитом под залог другой недвижимости. Правда, первый вариант возможен, если большая часть кредита уже выплачена — из-за ограничений, вводимых банками на сумму потребительского кредитования без залога.Банки могут рассмотреть и вариант перевода залога с одного объекта на другой, например, на загородный дом. Если предлагаемый объект недвижимости соответствует требованиям банка, и последний готов принять его в обеспечение обязательств заемщика, происходит регистрация залога нового объекта, после которой обременение снимается с ранее заложенной недвижимости, и ею можно свободно распоряжаться.Готовы ли банки?Главная же проблема заключается в том, что далеко не в каждом банке готовы провести операцию по продаже ипотечной недвижимости быстро и гибко, причем с учетом особенностей сделки. Обычно положительному решению банка предшествуют следующие этапы. Сначала надо рассказать о схеме досрочного погашения кредита представителям среднего звена банка, потом, получив ответ, что это звено таких решений не принимает, обратиться к высокопоставленному персоналу. Часто приходится апеллировать к высшему руководству банка. Наличие в прошлом совместных сделок с банками тоже может иметь определенное значение — в этом случае договариваться будет проще. Хотя процесс усложняется тем, что в банках велика текучесть кадров.  Если уходит банковский сотрудник, с которым нарабатывается практика проведения таких сделок, и на его место приходит новый, то эту практику придется нарабатывать заново.Правда, банки отличаются друг от друга по степени продвинутости. Иногда банки соглашаются на  проведение операции с использованием замены заемщика. Для банка это хотя и новая операция, но отчасти выгодная: обязательство как было, так и остается. Залогодатель есть, закладная тоже — только лицо меняется. Однако такая операция непроста для нового заемщика с точки зрения андеррайтинга: он должен полностью устроить банкиров. Ситуация, когда покупатель включается в ипотеку вместо продавца, уникальна. Особенно если учесть новые условия. Нового заемщика будут проверять (а сегодня банки к этому относятся жестко), и кредит будет дан на сегодняшних условиях — в отношении процентов прежде всего. То есть, скорее всего, взять на себя старый кредит банк покупателю не даст.Схемы действительно не отработаны,  хотя бы в силу молодости ипотеки. Нестандартных ситуаций было мало, соответственно, банки и не беспокоились о том, чтобы придумать, как работать в этих условиях более динамично. Нет полноценного рынка закладных, возможности перепродавать долги.Понятно, что переезд в новую, лучшую квартиру, тоже покупаемую по ипотеке,- это отдельная ипотечная сделка, никак не связанная с первой, по продаже прежней квартиры. Схема таких сделок не стандартизирована. Она существует более или менее на рынке межбанковского кредитования, но когда дело доходит до юридических лиц, не являющихся банковскими структурами, и тем более до физических лиц — там все абсолютно не отработано.Случаи банкротстваНо, самое неприятное – это то, что в ситуации личного банкротства граждане могут не знать, как им действовать. И по причине незнания выбрать страусиную тактику — просто не расплачиваться по кредиту, вместо того чтобы попытаться реализовать заложенное имущество.Ситуация неплатежей невыгодна прежде всего заемщику, который в этом случае может быть лишен права собственности, выселен, внесен в черные списки (и вряд ли когда-либо сможет претендовать на новый кредит). Но невыгодны неплатежи и банкам. Дебитору придется обращаться в суд, а проволочки, связанные с вынесением решения, оценкой имущества, расходами за услуги приставов выльются для банка в немалые суммы, включая упущенную выгоду. Добавим к этому, что после решения суда ни процентов, ни пеней за просрочку платежей банк уже не получает. Так что рост случаев неплатежей может заставить банки действовать более гибко.

 Владельцы квартир, купленных в кредит, сильно ограничены в праве распоряжаться своей недвижимостью. Для того, чтобы осуществить любую сделку с квартирой, им приходится спрашивать разрешения у банка, предоставившего ипотечный кредит. Другое дело, что банки в таких сделках не заинтересованы. Для того, чтобы продать или обменять квартиру, придется погасить кредит.Возвращать деньги банку, выдавшему ипотечный кредит, придется 15–30 лет. За это время семья может вырасти вдвое, и вообще многое может случиться. В США, например, на долю ипотеки приходится более 90% всех сделок, связанных с покупкой жилья, при этом американцы меняют жилище в среднем раз в пять-семь лет и никаких проблем с перекредитованием не знают, поскольку процесс переуступки собственности заложенной недвижимости у них отлажен. Для нас пока сделки с такими квартирами — дело новое.Существует всего два варианта решения проблем при переуступке прав собственности на заложенное жилье. Если на квартиру, приобретенную с привлечением ипотечного кредита, есть покупатель, который готов погасить кредит досрочно, он этот кредит гасит, а продавцу квартиры возвращает уже выплаченную за нее сумму. Второй сценарий — перекредитование — применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу, но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по квартире ему достаются „в наследство” от ее прежнего владельца.Провернуть сделку с «ипотечной» квартирой далеко не так просто. В принципе, владелец квартиры, пока не погасит кредит, без разрешения банка никаких сделок с квартирой совершить не может. Банки, особенно с иностранным капиталом, крайне неохотно идут на перекредитование, поскольку боятся потерять предмет залога, то есть квартиру. Более либерально относятся к заемщикам не слишком крупные кредитные организации.Ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни заложить недвижимость без согласия кредитора нельзя. А банки отрицательно относятся ко всем сделкам с квартирами, заложенными по договору об ипотеке, и все ограничения прописывают в договорах. Единственная возможность — досрочно погасить кредит, а потом уже продавать квартиру.Впрочем, досрочно расплатиться по кредиту — значит задеть интересы банка-кредитора. И хотя, предоставление заемщику права досрочного погашения кредита — практика распространенная, «часто банки устанавливают моратории на досрочное погашение, штрафные санкции. Это связано с желанием не потерять проценты и обеспечить минимальный размер доходности по кредиту в случае его быстрого погашения.Что касается перекредитования, то, теоретически сменить заемщика тоже можно, но как это осуществить на практике — большой вопрос. Позицию банков понять можно, законодательство  в первую очередь защищает интересы заемщика, а не кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах. Поэтому единственное послабление, которое банки делают — дают возможность заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет погашения ипотечного кредита.Правда, арендная плата не покрывает проценты по кредиту. Если на Западе сдача «ипотечных» квартир в аренду — хороший источник прибыли, поскольку процентные ставки там намного ниже, чем в Украине и России. А чтобы сделать деньги на аренде такой квартиры в нашей стране, надо очень грамотно выбрать квартиру. Впрочем, как и банк, к которому за кредитом обращаются, и программу ипотечного кредитования.Единственное, что может сделать владелец «ипотечной» квартиры без оглядки на банк — ее завещать.Итак, если сделка состоялась с согласия банка-залогодержателя, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и начинает нести все обязанности залогодателя по договору ипотеки. Но если имущество, заложенное по договору об ипотеке, было отчуждено с нарушением законодательства (например, без согласия кредитора), залогодатель вправе потребовать признания сделки недействительной, либо потребовать досрочного исполнения обязательств, либо обратить взыскание на имущество.Правда, обширной практики по отчуждению (продаже) заложенного имущества пока нет. Чаще всего схема реализации заложенной квартиры используется, когда возникают проблемы с погашением кредита, для осуществления досрочного исполнения обязательств. Естественно, обязательным условием является достижение между заемщиком-залогодателем и банком-кредитором соответствующей договоренности. Основной сложностью в данном случае является поиск покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением, а чаще всего покупатели опасаются подобных сделок. Поэтому велика вероятность того, что квартира будет реализована не по оптимальной цене.

 Снижение фондового рынка обычно вызывает новую волну интереса инвесторов к вложениям в недвижимость. А развитие ипотеки открывает  перед ними новые возможности. Покупка квартиры в кредит и последующая сдача ее в аренду может стать надежным способом вложения денег и не потребует дополнительных затрат, если арендные платежи покроют ежемесячные выплаты по кредиту. А для этого необходимо все верно рассчитать.Сегодня доходность недвижимости от сдачи в аренду невелика и последние несколько лет постоянно снижается, чего не скажешь о количестве квартир, сдаваемых в аренду, которое постоянно растет. Рассчитать доходность аренды довольно просто: нужно определить долю, которую составляет арендная плата за квартиру за год от стоимости самой квартиры. Если в 2002 году средняя доходность составляла 13%, то сейчас не превышает 8% -  это значительно ниже ставки по банковским депозитам.Но если из этой величины вычесть эксплуатационные расходы, коммунальные платежи и упущенную выгоду за период простоя квартиры, на выходе получится  не более 7% чистой прибыли в год в зависимости от характеристик сдаваемой квартиры. И этот разрыв между стоимостью жилья и ставкой аренды становится все больше.Казалось бы, в таких условиях гораздо выгоднее было бы вообще продать квартиру, положить деньги в банк и спать спокойно, получая стабильный доход в виде процентов по вкладу. А от затеи с приобретением квартиры для последующей сдачи в аренду вообще отказаться. Вот и получается, что рассматривать подобные сделки как инвестиционный бизнес сегодня несерьезно. И это становится причиной уменьшения числа инвестиционных сделок на рынке жилья.Однако пока никто не спешит расставаться с квартирами, мало того, многие граждане продолжают вкладывать деньги в недвижимость, несмотря на копеечный доход и сопутствующие сдаче в аренду квартир проблемы, связанные с поиском арендаторов, взиманием платежей, ремонтом, налогами и прочим. А если денег на приобретение недвижимости не хватает, жилье покупают на заемные средства.Инвесторы особенно начали пользоваться ипотекой для покупки доходных квартир, когда начали расти цены на жилье, и ипотека получила очень мощный толчок за счет растущего спроса со стороны желающих инвестировать в недвижимость граждан.  Те, кто покупал квартиры несколько лет назад, имели отличную возможность, взяв кредит, зафиксировать цену квартиры (а значит, и ежемесячный платеж) на довольно низком уровне и, скорее всего, покрывать этот платеж за счет денег, получаемых от аренды. Тем более, что часто цена найма квартиры верно ползет вверх за ее рыночной ценой.Но с середины 2007 года стало очевидно, что цены на квартиры выросли до такого уровня, что арендный доход больше не превышает ежемесячного платежа, да и темпы роста уже не позволяют много заработать, просто купив квартиру и продав через 6—12 месяцев. Примерно в то же время сократилось и количество потенциальных заемщиков из числа инвесторов. А тем, кто покупает квартиры в кредит для сдачи в аренду, приходится теперь доплачивать, чтобы хватило на ежемесячные взносы по кредиту.Теперь покупка квартиры по ипотеке с последующей сдачей в  долгосрочную аренду выгоды не приносит до момента полного погашения долга. Ипотечные платежи существенно превышают ставку аренды. В случае же  когда делается большой первоначальный взнос, стоимость аренды может превысить ипотечные взносы или  сравняться с ними.Размер ежемесячных платежей по кредиту зависит не только от величины первоначального взноса, но и от срока кредитования. Чем больше срок, тем меньше взнос и наоборот. Чтобы арендные платежи если не перекрывали ежемесячные выплаты по кредиту, то хотя бы максимально приблизились к ним, нужна удача и хороший расчет. Если объект был выбран  правильно, то можно повысить доходность инвестиций. Правда, и риски в этом случае тоже вырастут. В последнее время, например, заметнее всего росли арендные ставки на недорогие однокомнатные квартиры. На первый взгляд приобретение такой квартиры как раз и является оптимальным вариантом для последующей сдачи: и спрос на такие квартиры высокий, и стоят они относительно дешево. Однако стоимость аренды в сегменте экономкласса уже сейчас не соответствует платежеспособному уровню спроса. Необходимо обратить внимание и на то, что зачастую качество квартиры и заявленная цена не соответствуют друг другу. Иногда просто кажется, что на волне информационного ажиотажа собственники стараются сдать квартиру как можно дороже, не учитывая того, что квартира в таком виде просто не стоит таких денег. В тоже время, этот сегмент рынка недвижимости самый чувствительный по отношению к уровню доходов нанимателя, а инфляция и рост цен на самые необходимые продукты просто не позволяют выжать большую сумму из его кармана. Собственникам придется смириться с этим или быть готовыми к сдаче квартиры нескольким семьям, а в трехкомнатные квартиры селить по восемь человек. Именно это сейчас и происходит очень часто, но обычно без ведома хозяина квартиры.Рост арендных ставок на жилье всегда соразмерен с ростом цен за 1 кв. м.Получается, что если еще год-два назад такая схема инвестирования в недвижимость была и надежной, и высокодоходной, то сегодня она стала просто надежной. Но за те 20—30 лет, что инвестор будет выплачивать долг банку, ситуация может неоднократно измениться, да и уже начала изменяться.

 Способ расчета наличными за квартиру из рук в руки давно канул в Лету — ехать по городу с чемоданом денег в гости к незнакомому человеку, мягко говоря, небезопасно. Поэтому покупатель и продавец все чаще обращаются за помощью в банк.Сейчас банки могут предложить несколько способов проведения платежей между физлицами: ·        через банковскую ячейку,·        безналичным расчетом,·        посредством аккредитива.  Практика оплаты преимущественно через банковскую ячейку объясняется, прежде всего, тем, что между подписанием договора купли-продажи и до момента регистрации передачи прав собственности проходит время. В этот период покупатель и продавец не понимают, в какой именно день произойдет покупка и продажа. Для уверенности обеих сторон надо сделать так, чтобы деньги были ничьи. Если оплата производится через расчетный счет, то деньги переходят продавцу до окончания сделки. И основной гарантией будет только доверие. Поэтому этот способ практикуется крайне редко.Как правило, для получения денег продавцу нужно предъявить зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из реестра регистрационной службы, подтверждающую, что покупатель получил право собственности на квартиру. Деньги в банковскую ячейку закладываются в присутствии продавца и покупателя, поэтому продавцу нет оснований опасаться быть обманутым.Оптимально, если сделка осуществляется в банке, который фиксирует размер заложенной в ячейку денежной суммы (производится опись вложения). Единственный минус такой операции — доставка денег в банковскую ячейку. Чтобы не везти деньги в банк самостоятельно, можно вызвать инкассаторскую машину или произвести снятие денег со счета прямо в банке. Правда, и то и другое придется оплачивать дополнительными комиссиями.Если квартира приобретается с использованием заемных средств, то ипотечный кредит зачисляется на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма кредита выдается наличными и закладывается в индивидуальный банковский сейф. Использование наличных средств и сейфовых ячеек на сегодняшний день самый привычный способ расчетов с продавцами для клиентов, так как в этом случае продавец недвижимости видит «живые» деньги, которые в его присутствии закладываются в сейф, где хранятся до момента предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка.Избежать комиссий за обналичивание денежных средств можно, воспользовавшись безналичным переводом денег. Однако этот способ менее распространен в силу своей небезопасности. В этом случае продавцу и покупателю придется полагаться на честность друг друга. В зависимости от личной договоренности между продавцом и покупателем деньги могут быть переведены как до, так и после государственной регистрации права собственности на жилье в пользу покупателя. Если деньги уже переведены, а сделка не до конца оформлена, покупателю придется понервничать, не передумает ли продавец. А если сделка уже состоялась, есть риск продавцу остаться без обещанных денег.При безналичном переводе денег после государственной регистрации права собственности продавец-физическое лицо практически не имеет гарантии, что эти деньги ему в действительности будут переведены. Все будет зависеть от воли покупателя. Принудить покупателя к оплате можно только через суд. До суда дело доводить никто не хочет. С продавцом-юридическим лицом эту проблему можно решить путем перевода денег до заключения договора купли-продажи. Для перевода денег покупателю нужно будет заполнить платежное поручение. Основные его параметры — это реквизиты счета продавца и основание для осуществления перевода — договор купли-продажи.Если квартира покупается в кредит, то деньги предоставляются после государственной регистрации договора купли-продажи. Кредит выдается при условии предоставления документов, подтверждающих регистрацию прав на закладываемую недвижимость в пользу банка. Безналичный перевод денег — более цивилизованный метод расчетов: нет необходимости арендовать ячейку, клиент экономит на обналичивании денег. А подтверждением взаиморасчетов между сторонами служит выписка по счету. Продавец потом может подтвердить источник происхождения денег (для налоговых органов). Недостаток — такой вид расчетов невозможен для альтернативных сделок, когда деньги получает продавец последней квартиры в цепочке.Безналичный перевод денег, как правило, осуществляется банком застройщику при покупке строящегося жилья. Некоторые банки готовы переводить деньги и физическим лицам при покупке готовой квартиры. Но есть и ограничения. Например, в некоторых банках расплатиться за приобретаемое жилье безналичным расчетом можно, только если продавец — юридическое лицо. Таким образом, если заемщик покупает квартиру у частного лица, ему остается только воспользоваться банковской ячейкой. В некоторых случаях банки не взимают комиссии при перечислении денег на счета своих партнеров.Недавно появился новый способ расчета — посредством аккредитива. Это аналог банковской ячейки, когда деньги зачисляются на специальный счет и банк обязуется перевести их продавцу после предъявления договора купли-продажи. Покупатель открывает в банке аккредитивный счет на свое имя — это своего рода безналичная депозитарная ячейка,- кладет на этот счет сумму, которая равна стоимости квартиры, и дает поручение банку при предъявлении продавцом зарегистрированного договора купли-продажи перевести с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца (открытый в любом банке) эту денежную сумму.При использовании кредитных средств деньги зачисляются на текущий счет заемщика в день подписания кредитного договора. В этот же день сумма зачисляется на аккредитивный счет. Аккредитив выгоден как продавцу, так и покупателю недвижимости. Продавец гарантированно получает оплату в указанный срок при выполнении всех условий аккредитива. Покупатель может быть уверен, что оплата будет произведена только после предоставления в банк документов, свидетельствующих об исполнении продавцом своих обязательств. После открытия аккредитива продавец имеет право осуществить перевод средств на собственный банковский счет, который может быть открыт в любом удобном для него банке.Несмотря на надежность этого способа, он не получил широкого применения. Одна из причин — при переводе денег банк руководствуется договором купли-продажи. Это связано и с тем, что расчеты часто производятся в иностранной валюте, и с тем, что цена, указанная в договоре купли-продажи, не всегда совпадает с реальной стоимостью, а также с тем, что счета у продавца, как правило, нет (или он не хочет его открывать). Посредством же аккредитива на счет продавца будет переведена именно та сумма, которая указана в договоре купли-продажи.Если приобретать квартиру на заемные средства, то сделка быстрее осуществится при покупке квартиры в строящемся доме. Такое различие во многом обусловлено приоритетными способами оплаты при покупке строящегося и готового жилья. Дело в том, что в первом случае продавцом выступает застройщик, во втором в большинстве случаев — частное лицо. Банк самостоятельно переводит деньги на счет застройщика, и присутствие клиента не требуется. А вот в случае с покупкой готовой квартиры присутствие владельца квартиры обязательно.При оформлении кредита на квартиру в строящемся доме основная работа банка заключается в проверке компаний-застройщиков для минимизации рисков незавершенного строительства. Покупка жилья на первичном рынке намного проще для банка — технически процесс заключения сделки сводится лишь к проверке документов, выдаче кредита и перечислению самого кредита на счет застройщика. На вторичном рынке процесс заключения сделки проходит несколько сложнее — необходимо учитывать интересы и желания продавцов, их представителей, контролировать расчеты между сторонами и регистрацию собственности и залога. Но при этом полностью отсутствует риск недостроя — в отличие от первичного рынка.

 Используется титульное страхование и для страховки загородных домов. Но стоит иметь в виду, что титульное страхование загородных домов, дач и коттеджей — дело непростое. Прежде всего потому что их довольно сложно точно оценить. Если городские квартиры в большинстве своем типовые, и оценить их можно не глядя с достоверностью до 5%, то с загородной недвижимостью так не получится.Второе отличие:  земельный участок и здания на нем – это разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка – такая ситуация вполне возможна. Может случиться и так, что на одном земельном участке (один объект права) находится несколько строений.Сама процедура оформления сделки с загородными объектами намного более громоздкая.  До сего дня еще не в полной мере сформированы законы и подзаконные документы, которые строго бы определяли последовательность действий в этих сделках.Есть еще один аспект, которого нет в городе, – целевое назначение участка. На земле поселений любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения – не всякое.Еще существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд, с ними все просто – строительство однозначно запрещено, но в реальности все не так. Законодательство позволяет определенное использование, и государственные или муниципальные органы иногда представляют эти земли в долгосрочную аренду для некоторого «обустройства» – фактически там строится жилье, но произносить само это слово нельзя, и застройщики пользуются формулировками вроде «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаев ситуация шажочек за шажочком выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинается строительство серьезного капитального коттеджного поселка при наличии разрешения на несколько временных построек. Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна.Что касается определения стоимости недвижимости, то этот вопрос является предметом переговоров сторон, но итоговая сумма не может превышать действительную стоимость объекта страхования. Решают проблему путем привлечения оценщика, имеющего лицензию на работу с земельными участками и строениями. А с учетом того, что недвижимость в последние годы постоянно дорожает, возможна коррекция страховой суммы – естественно, с соответствующей доплатой со стороны клиента.Страховщики говорят, что они выполняют ту же работу, что и риэлторы и нотариусы – проверяют юридическую чистоту сделки. Но есть и существенное отличие: за качество своей работы страховщик отвечает реально собственными деньгами. Что приводит к очень большой тщательности: проверка документов длится 5–10 дней. Если договор страхования впоследствии будет заключен, эти деньги будут зачтены. Если нет – деньги удерживаются, а клиент вполне может считать их платой за дополнительную юридическую экспертизу.

 Для среднестатистического украинца термин «титульное страхование» не скажет ничего, хотя во всем цивилизованном мире заключение такого договора является обязательным при осуществлении любых сделок на рынке недвижимости. То, что дом можно застраховать от пожара или потопа — известно хорошо, и мало кто из домовладельцев рискнет махнуть на оформление такой страховки рукой. А вот о том, чтобы подстраховаться заодно и на случай, когда дом разрушат в строгом соответствии с законом или оставят в целости и сохранности, но у вас так же по закону отберут, задумываются не все. Квартиры на вторичном рынке зачастую имеют длинную и непрозрачную историю возникновения и перехода права собственности. При этом ни тщательная проверка риэлтеров, ни нотариальное удостоверение, ни государственная регистрация покупки не могут гарантировать на 100%, что сделка купли-продажи не будет оспорена в судебном порядке.Дело в том, что не всегда представляется возможным оценить всю цепочку собственников квартиры. Нотариус проверяет только права последнего продавца на отчуждаемое имущество, но не проверяет права бывших собственников. Кроме того, порядок государственной регистрации не обязывает собирать информацию, подтверждающую отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц, например информацию по неучтенным наследникам по закону или по завещанию.Страховщики предлагают свой способ защиты имущественных прав при покупке жилья — титульное страхование. Это страхование риска полной или частичной утраты права собственности на недвижимость. Его специфика состоит в том, что полис защищает собственника жилья от уже происшедших событий, которые по каким-то причинам не были известны на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Любой владелец имущества в цепочке перехода на него прав в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно.Страховым случаем, при котором страховая компания выплачивает денежное возмещение убытка (страхового возмещения), является решение суда, лишающее собственника права собственности на недвижимость. Страховая компания полностью возместит собственнику его финансовые убытки в случае признания судом последней или предыдущей сделки с недвижимостью недействительной.Вот перечень страховых случаев, при которых сделка может быть признана недействительной:·   сделка, совершенная гражданином, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;·    сделка, совершенная под влиянием заблуждения;·    сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;·    сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;·    сделка, совершенная несовершеннолетним без согласия органов опеки и попечительства, или с согласия такого органа, но существенно нарушающая права ребенка;·    сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.  Примером страхового случая может быть ситуация, когда свои права на квартиру заявил человек, который на момент сделки был хронически больным. Тот факт, что он в период продажи квартиры принимал какие-нибудь сильнодействующие психотропные препараты, которые тормозят психику, уже  послужат поводом для признания сделки недействительной. Вывод экспертизы в этом случае будет следующим: продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент совершения сделки. И на основании этого суд признает сделку недействительной. А клиент страховщика, купивший квартиру, получает выплату по полису.  Другой вариант инцидента: продавец заявил, что он пьющий и как раз в момент совершения сделки у него был запой. Хотя сделка удостоверялась нотариусом, а нотариус наделен законом  правом проверять дееспособность сторон в момент совершения сделки. Состоялся судебный процесс, в итоге продавцу удалось доказать, что он продал квартиру, не понимая, что он делает. И суд тоже признал эту сделку недействительной. Тогда пострадавшему покупателю страховая компания выплатила страховую сумму.Хотя на практике примеров с благополучным исходом и выплатой клиенту  страховой суммы по полису немного. Объясняет это тем, что юридическая грамотность населения невысока — среднестатистический гражданин уверен, что нотариальное удостоверение сделки означает полную гарантию ее чистоты.Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что при заключении сделки с недвижимостью всегда существует немалая вероятность того, что право собственности на объект может быть оспорено, а понесенные убытки не с кого будет взыскивать.С другой стороны, некоторые риэлторские фирмы дают гарантийные обязательства, что если в результате судебного решения клиент теряет право собственности на квартиру, то компания возместит ему все убытки. Наивно думать, что обязательства такого рода укрепляют имидж риэлтора. Скорее, это попытка слегка повысить свои комиссионные. Кроме того, нередко эти обязательства оказываются ничем не подкрепленными. Считанные риэлторские фирмы имеют в собственности здания и дорогостоящее оборудование. Чаще арендуются офис, несколько компьютеров и канцелярская мелочевка. Вот вам и «имущество». В связи с этим вопрос, насколько реально получить возмещение убытков с проштрафившейся конторы, - звучит риторически. К тому же многие риэлторские фирмы существуют в виде нескольких небольших юридических лиц. И может статься, что такой фирме проще обанкротиться, чем отвечать по своим обязательствам.Еще одним преимуществом титульного страхования является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. В случае же судебного разбирательства страховая компания будет полноценно участвовать в процессе на стороне покупателя (ее клиента) в качестве третьего лица, чего по закону не имеет права делать риэлторская организация. Естественно, что страховщик сделает все возможное, чтобы выиграть судебное разбирательство.Титульное страхование также облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск. Кроме того, двойной независимый контроль за совершением сделки — как со стороны риэлторской компании, так и со стороны страховщика позволит избежать многих ошибок в процессе подготовки сделки.Титульное страхование не для всехДалеко не все страховые компании берутся страховать эти риски. Этот вид страхования — добровольный, за исключением ипотеки, где титульное страхование является одним из обязательных условий предоставления кредита банком. Юридическую чистоту объекта недвижимости порой бывает достаточно сложно проследить, и не в последнюю очередь это связано с наследием приватизации начала 90-х годов.Прежде чем заключить договор по титульному страхованию, андеррайтеры компании анализируют всю цепочку перехода прав на имущество. Главная задача — обнаружить слабое звено, которое может привести к утрате права, а для этого изучаются правоустанавливающие документы предыдущих собственников. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность событий в прошлом, которые не могли быть зафиксированы в представленных документах, а именно: предыдущие браки собственника, неизвестные наследники, мошенничество в сделках. Лишь по результатам такого полного исследования можно оценить, стоит ли брать риск на страхование или нет.Несмотря на столь трудоемкую работу, экспертиза представленных документов у страховщиков занимает в среднем всего один день. На следующий день после предоставления полного пакета документов эксперт принимает решение о принятии риска на страхование. В отдельных случаях могут быть затребованы дополнительные документы для оценки риска.Если страховщик принимает решение брать риск, это вовсе не означает, что компания готова выплачивать страховое возмещение при утрате права собственности по любому поводу. В договоре страхования прописывается ряд исключений, на которые страховое покрытие не распространяется. Например, в тех случаях, когда сделка считается ничтожной, если договор купли-продажи заключен под влиянием насилия или угрозы со стороны клиента или же он является лицом, признанным недееспособным.Предусмотреть все возможные риски не удается даже страховщикам.Цена спокойствияОбычно договор страхования заключается на один-три года. Если по истечении этого срока страховой случай не наступил, можно пролонгировать его действие на льготных условиях до 10 лет. Оптимальным является срок в три года, а вероятность того, что по прошествии трех лет наступит страховой случай, - невелика. Страховая компания возмещает не только стоимость утраченной недвижимости, но и дополнительные и судебные расходы, если это оговорено в договоре.Процесс заключения договора титульного страхования прост: участники сделки или агентство недвижимости предоставляет в страховую компанию пакет необходимых документов, страховая компания изучает историю объекта, выявляет риски, дает им оценку. Ставки оплаты за услуги такого типа страхования плавающие, зависят от многих параметров: срока договора, количества выявленных рисков, возраста недвижимости и т. п. В среднем, ставки по типовым договорам составляют 0,2—0,5% от рыночной стоимости объекта (страховой суммы). А страховая сумма, то есть та сумма, которая будет выплачена при наступлении страхового случая, определяется по соглашению сторон. Однако она должна находиться в пределах действительной стоимости имущества, которая подтверждается заключением оценщика. Кроме того, чем больше было заключено с квартирой сделок, чем больше насчитывается собственников по сделке, тем тариф будет выше. Риск наступления страхового случая повышается и при наличии в числе собственников недвижимости несовершеннолетних или недееспособных граждан.Пересчета же страховой суммы по застрахованной квартире с учетом инфляции и роста цен на недвижимость при выплате не происходит. При возникновении страхового случая компания выплатит ровно столько, сколько указано в договоре. Однако страховщики разрешают в процессе действия договора увеличивать страховую сумму с учетом роста цен на недвижимость. Это можно сделать только до наступления страхового случая — до момента подачи иска в суд. Если страхователь сумму не повышает, а спор уже возник, и он побежал повышать страховую сумму, то, конечно, страховщик этого не сделает. Важно помнить, что при повышении страховой суммы придется доплачивать и страховую премию.Договор титульного страхования заключается на срок не менее одного года. При этом возмещаются случаи утраты права собственности на имущество по решению суда, вступившему в силу и после окончания срока действия договора. Но при условии, что исковое заявление было подано в суд в течение периода страхования. Титульное страхование в той форме, в которой оно есть сейчас, большой популярностью пока не пользуется. Размер платежей высок, а реальных страховых случаев, тем более выплат по ним, мало. Также не всегда прозрачны для потребителя предлагаемые договорные отношения.  Кроме того, у нас нет какой-нибудь системы защиты государством прав добросовестного приобретателя.

 Кредит на покупку земельных участков сегодня присутствует в продуктовой линейке всего нескольких банков. Но и они стараются максимально подстраховать себя, ужесточая условия для заемщиков. Кредит на покупку земельного участка считается высокорискованным продуктом. Оформляя кредит на покупку земельного участка, заемщик сталкивается с тяжелым и долгим оформлением документов. Банки пока готовы кредитовать в основном только земли поселений. Если участок относится к другой категории земель, заемщику, скорее всего, придется документально переводить его в категорию поселений.Фактически банк требует предоставить два основных документа — свидетельство о праве собственности на земельный участок и кадастровый план объекта. Причем в кадастровом плане должны содержаться данные обследования объекта не раньше чем за год до предоставления кредита. Заемщикам также стоит убедиться в том, что данные, фигурирующие в документе, соответствуют реальным параметрам участка. Проверять нужно даже правильность адреса, чтобы не стать владельцем не того участка, на который пал выбор.Для оценки земельного участка сначала нужно провести топографическую съемку местности. Дальше данные из государственного земельного кадастра накладываются на съемку для определения соответствия границ земельного участка землепользованию. Затем нужно определить, не входит ли часть земельного участка в охранную зону, нет ли ограничений, накладываемых градостроительной документацией. Необходимо согласовать подземные и наземные коммуникации, проходящие по земельному участку, с эксплуатирующими их службами. Весь процесс растягивается на полтора-два месяца.Однако найти похожий по всем параметрам участок довольно трудно, поэтому стоимость в оценочном альбоме может оказаться как не в пользу банка, так и не в пользу заемщика. Оценочные компании в большинстве случаев не выезжают на местность, а просто подсчитывают статистику проведенных сделок по району и затем высчитывают среднюю стоимость одной сотки в данной местности и умножают ее на площадь земельного участка.Таким образом, и заемщик, и банк получают актив, ликвидность и стоимость которого вызывают сомнения.Если целью приобретения земельного участка является строительство в будущем индивидуального жилого дома, целесообразно будет оценить затраты на подведение всех коммуникаций, состояние подъездных путей. При возведении построек на приобретенном на кредитные средства земельном участке обратите внимание на то, что они автоматически попадут в залог банку. Следовательно, в случае неплатежа по кредиту банк имеет право на возмещение своих издержек из суммы реализации земельного участка со всеми строениями. Однако, когда банк только готовится к кредитованию дома, обязательно, чтобы на участке не было никаких строений.